इस लेख का एक संस्करण पहली बार डायना ओलिक के साथ सीएनबीसी प्रॉपर्टी प्ले न्यूज़लेटर में छपा। प्रॉपर्टी प्ले व्यक्तियों से लेकर उद्यम पूंजीपतियों, निजी इक्विटी फंड, पारिवारिक कार्यालयों, संस्थागत निवेशकों और बड़ी सार्वजनिक कंपनियों तक रियल एस्टेट निवेशकों के लिए नए और उभरते अवसरों को कवर करता है। भविष्य के संस्करण सीधे अपने इनबॉक्स में प्राप्त करने के लिए साइन अप करें। तेजी से बढ़ती ब्याज दरों के कारण निवेशकों के वाणिज्यिक रियल एस्टेट फंडों से भागने के बमुश्किल चार साल बाद, कुछ अब वापस जमा हो रहे हैं, क्योंकि वे एक बार गर्म निजी क्रेडिट खेल से बाहर निकल रहे हैं। गैर-व्यापारित, सार्वजनिक रूप से पंजीकृत आरईआईटी में निवेश 2022 में 33.2 बिलियन डॉलर से बढ़कर 2025 में 5.7 बिलियन डॉलर हो गया, लेकिन पिछले कुछ महीनों में लाभ एक बदलाव का संकेत है। स्टैंगर इन्वेस्टमेंट बैंकिंग से ट्रैकिंग के अनुसार, इन आरईआईटी ने जनवरी में निवेशकों से $593 मिलियन जुटाए, जो दिसंबर में $467 मिलियन और नवंबर में $416 मिलियन से अधिक है। कोस्टार के अतिरिक्त डेटा से पता चलता है कि गैर-व्यापारिक आरईआईटी में निवेश में पिछले साल की तीसरी और चौथी तिमाही में बढ़त देखी गई है। कुछ लोगों को उम्मीद है कि जैसे-जैसे अधिक पैसा निजी ऋण से निकलेगा, यह रियल एस्टेट में समाप्त हो जाएगा। स्टैंगर के चेयरमैन और सीईओ केविन गैनन ने कहा, “हमें विश्वास है कि ऐसा होगा।” “हमें रियल एस्टेट क्षेत्र में धन उगाही में वृद्धि के रूप में इसके संकेत दिखाई देने लगे हैं। यह धीमा है, लेकिन बढ़ना शुरू हो गया है। और रियल एस्टेट क्षेत्र में मोचन कम हो गया है, और अब जो चल रहा है वह यह है कि पूंजी का चक्रण हो रहा है।” हाल ही में सीएनबीसी के “स्क्वॉक ऑन द स्ट्रीट” में जब पूछा गया कि क्या निवेश सलाहकार ग्राहकों को ब्लैकस्टोन प्राइवेट क्रेडिट (बीसीआरईडी) से निकालकर ब्लैकस्टोन रियल एस्टेट इनकम ट्रस्ट (बीआरईआईटी) में डाल रहे हैं, तो कंपनी के अध्यक्ष और मुख्य परिचालन अधिकारी, जोनाथन ग्रे ने कहा, “मुझे नहीं पता कि यह डॉलर के बदले डॉलर हो रहा है, लेकिन जब उन्हें किसी बात की चिंता होती है, तो वे रुक सकते हैं। मैं आपको बताऊंगा, दिलचस्प बात यह है कि यहां पहली तिमाही में, BREIT ने ऐसा किया था। 2022 के बाद से सबसे अच्छा प्रवाह।” ग्रीन स्ट्रीट के वाणिज्यिक संपत्ति मूल्य सूचकांक के अनुसार, वाणिज्यिक अचल संपत्ति का मूल्य अप्रैल 2022 में अपने चरम से 22% गिरकर दिसंबर 2023 में अपने निचले स्तर पर आ गया। वे अभी भी कुछ हद तक धीमी, यू-आकार की रिकवरी देख रहे हैं, जिससे निवेशकों के लिए प्रवेश बिंदु अभी भी काफी आकर्षक है। जैसे-जैसे टैरिफ और अब ईरान में युद्ध के कारण वैश्विक आर्थिक दबाव के कारण शेयर बाजार में अस्थिरता बढ़ती है, रियल एस्टेट जैसी कठिन संपत्ति पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक आकर्षक तरीका प्रदान करती है। जहां तक उन क्षेत्रों का सवाल है जिनसे लाभ हो सकता है, ब्लैकस्टोन ने कुछ विशिष्ट कार्यालय सौदे किए हैं, लेकिन ब्लैकस्टोन के आंतरिक संचालन से परिचित एक व्यक्ति के अनुसार, इन क्षेत्रों की स्थिरता और आय को प्राथमिकता देते हुए डेटा केंद्रों, औद्योगिक और बहुपरिवार पर ध्यान केंद्रित किया गया है, जो इस मामले पर सार्वजनिक रूप से बोलने के लिए अधिकृत नहीं था। वॉकर एंड डनलप के सीईओ विली वॉकर ने कहा, “आखिरकार, यह उपज के बारे में है। अगर निवेशक निजी क्रेडिट फंडों से पैसा खींचना जारी रखते हैं, तो उस उपज को अन्य ऋण निवेशों में बदलना मुश्किल है।” “ब्लैकस्टोन ने चार वर्षों में पहली बार फरवरी में BREIT में फंड प्रवाह का पहला सकारात्मक महीना देखा था। निजी क्रेडिट फंड सीआरई ऋण फंडों को बौना बनाते हैं – खरबों बनाम अरबों – इसलिए निजी क्रेडिट से बाहर कोई भी कदम सीआरई फंडों पर महत्वपूर्ण प्रभाव डाल सकता है।” और ऐसा प्रतीत होता है कि बातचीत तेज़ी से गर्म हो रही है, क्योंकि निजी ऋण से मुक्ति के बारे में सुर्खियाँ फैल रही हैं। जेएलएल के अध्यक्ष और सीईओ क्रिश्चियन उलब्रिच ने सीएनबीसी प्रॉपर्टी प्ले पॉडकास्ट की 12 मार्च की टेपिंग के दौरान कहा, “मैं कल यहां न्यूयॉर्क में कुछ बहुत बड़े निवेशकों के साथ बैठक कर रहा था और हम ठीक इसी विषय पर बहस कर रहे थे।” “वर्तमान में हम जिस अनिश्चितता के माहौल में हैं, उसमें वास्तविक संपत्ति अविश्वसनीय रूप से आकर्षक हो रही है, और निजी ऋण की स्थिति सचमुच लोगों को वास्तविक संपत्ति की ओर अधिक आकर्षित कर रही है। तो हां, संभावित रूप से, यह कुछ ऐसा हो सकता है जहां रियल एस्टेट या वास्तविक संपत्ति लाभार्थी हैं।” उलब्रिच ने चेतावनी दी कि निवेशक अभी भी नए अस्थिर ब्याज दर के माहौल में सबसे रूढ़िवादी मार्ग अपनाएंगे। इसका मतलब है सर्वोत्तम स्थानों में सर्वोत्तम इमारतें, जिनमें उच्च गुणवत्ता वाले कार्यालय भवन, बल्कि रसद सुविधाएं, गोदाम और मल्टीफ़ैमिली भी शामिल हैं। ब्याज दरें वाइल्ड कार्ड बनी हुई हैं, क्योंकि उम्मीद थी कि वे अब तक बहुत कम होंगी। ऊर्जा कीमतों और मुद्रास्फीति पर चिंता के कारण फेडरल रिजर्व की ब्याज दरों में कटौती की उम्मीदें कम हो रही हैं। इससे रियल एस्टेट में रोटेशन धीमा हो सकता है, अन्यथा हो सकता था। गैनन ने कहा, “हम इस विसंगति से गुजर रहे हैं।” “यह जितना हमने सोचा था उससे कहीं अधिक समय तक चला, और अब यह थोड़ा और लंबा चलने वाला है, शायद युद्ध के कारण। लेकिन हम सोचते हैं कि अंततः पैसा एक घर की तलाश करेगा, और अगर हम रियल एस्टेट मूल्य निर्धारण को स्थिर दिखा सकते हैं तो हम उस पैसे को रियल एस्टेट में लगाने पर विचार करेंगे।”
निजी ऋण पलायन में रियल एस्टेट बड़ा विजेता हो सकता है
