सारासोटा काउंटी ने ‘लाइव लोकल’ कानून को अवरुद्ध कर दिया है, जिससे डेवलपर्स के साथ टकराव का खतरा है

एक सर्वसम्मत वोट में, जो एक बड़ा कानूनी टकराव पैदा कर सकता है, सारासोटा काउंटी के आयुक्तों ने इस सप्ताह एक विवादास्पद राज्य कानून पर कानूनी अनिश्चितता के बीच आवेदनों को खारिज करते हुए, डेवलपर्स को ग्रामीण घरों और कृषि भूमि के बगल में बड़े अपार्टमेंट परिसरों के निर्माण से रोकने के लिए कदम उठाया।

विवाद के केंद्र में फ्लोरिडा का लाइव लोकल एक्ट, 2023 का राज्य कानून है जो डेवलपर्स को स्थानीय ज़ोनिंग नियमों और सार्वजनिक सुनवाई को बायपास करने की अनुमति देता है यदि वे अपनी योजनाओं में कुछ किफायती आवास शामिल करते हैं। हाल के महीनों में, डेवलपर्स ने ग्रामीण और कम घनत्व वाले आवासीय जिलों में सैकड़ों, यहां तक ​​कि हजारों इकाइयों के साथ परियोजनाओं का प्रस्ताव देने के लिए कानून का उपयोग किया है।

आयुक्तों ने कहा कि वे प्रस्तावित विकास के प्रभाव पर निवासियों की लगातार चिंताओं पर प्रतिक्रिया दे रहे थे। उनमें से लिसा और डेनवर मिलर हैं, जिन्होंने सनकोस्ट सर्चलाइट को बताया कि वे ग्रामीण पूर्वी सारासोटा काउंटी में अपने 15 एकड़ के खेत के पास एक योजनाबद्ध अपार्टमेंट परिसर के बारे में काउंटी को पत्र लिख रहे हैं, उनका मानना ​​​​है कि इससे उनके पड़ोस का चरित्र बदल जाएगा।

लिसा मिलर ने सनकोस्ट सर्चलाइट को बताया, “वे जो होने दे रहे हैं उसका परिणाम नहीं देख सकते।” “स्थानीय स्तर शहर को जानता है।” वे इलाके को जानते हैं. वे जानते हैं कि उनके शहर को क्या चाहिए। और तल्हासी उस पर ध्यान नहीं दे रहा है।”

आयुक्तों ने मंगलवार को अपनी बैठक के दौरान उन चिंताओं को दोहराया, जहां उन्होंने कर्मचारियों को ग्रामीण और कम घनत्व वाले आवासीय क्षेत्रों में लाइव लोकल परियोजनाओं से इनकार करने का निर्देश दिया – काउंटी वकील की चेतावनी के बावजूद कि इस फैसले का अदालत में बचाव करना मुश्किल हो सकता है।

आयुक्त जो नेउंडर ने बैठक के बाद संवाददाताओं से कहा, “निवासियों ने विकास निर्णयों पर अपनी सीट खो दी है जो सीधे उनके पड़ोस को प्रभावित करते हैं।” निअंडर चाहते थे कि काउंटी वकील डेवलपर्स पर मुकदमा करने की प्रतीक्षा करने के बजाय अब न्यायिक समीक्षा की मांग करें – कुछ लोगों द्वारा चेतावनी दी गई एक कदम की संभावना थी।

निअंडर ने कहा, ”आज का फैसला काफी समय से लंबित है।”

ऐसे राज्य में किफायती आवास को बढ़ावा देने के लिए डिज़ाइन किया गया है जहां बढ़ती लागत और स्थानीय विरोध ने लंबे समय से निर्माण करना मुश्किल बना दिया है, लाइव लोकल एक्ट प्रमुख विकास निर्णयों को स्थानीय सरकारों से दूर कर देता है। सार्वजनिक सुनवाई में जाने के बजाय जहां पड़ोसी आवाज उठा सकते थे, लाइव लोकल एक्ट के तहत पेश की गई परियोजनाएं बंद दरवाजों के पीछे समीक्षा करने के लिए सीधे शहर या काउंटी के कर्मचारियों के पास जाती हैं। यहां तक ​​कि निर्वाचित अधिकारियों को भी इस प्रक्रिया से अलग कर दिया गया है।

जब तक परियोजना कानून की आवश्यकताओं को पूरा करती है, तब तक इसे अनुमोदित किया जाना चाहिए।

अर्हता प्राप्त करने के लिए, डेवलपर्स को मध्यम आय वाले परिवारों के लिए 40% इकाइयाँ अलग रखनी होंगी – जो कि क्षेत्र की औसत आय का 120% से कम कमाते हैं, जो पिछले साल सारासोटा काउंटी में चार लोगों के परिवार के लिए $ 129,120 थी।

बदले में, कानून उन क्षेत्रों में अपार्टमेंट परियोजनाओं की अनुमति देता है जो आमतौर पर वाणिज्यिक या औद्योगिक क्षेत्रों जैसे आवास के लिए ज़ोन नहीं किए जाते हैं, और यह सीमित करता है कि स्थानीय अधिकारी उनके आकार को कितना सीमित कर सकते हैं – जिसमें ऊंचाई और घनत्व भी शामिल है।

फ्लोरिडा विश्वविद्यालय के शिनबर्ग सेंटर फॉर हाउसिंग स्टडीज की पिछले साल की एक रिपोर्ट के अनुसार, सारासोटा-ब्रैडेंटन मेट्रो क्षेत्र में, इस क्षेत्र को उस आय वर्ग में 2,800 से अधिक इकाइयों की अनुमानित कमी का सामना करना पड़ रहा है।

लेकिन आलोचकों का कहना है कि लाइव लोकल तल्हासी में घरेलू शासन को खत्म करने की रणनीति की श्रृंखला में नवीनतम है, जो भूमि उपयोग निर्णयों के स्थानीय नियंत्रण को खत्म करने की इसकी क्षमता की ओर इशारा करता है। कम से कम चार स्थानीय सरकारें अदालतों के माध्यम से लड़ाई लड़ रही हैं।

जरूरत भी ठंडी हो गयी. रियल एस्टेट एनालिटिक्स कंपनी कोस्टार ने बताया कि सारासोटा काउंटी में जनवरी में लगभग तीन दशकों में सबसे अधिक अपार्टमेंट रिक्ति दर दर्ज की गई थी।

सारासोटा काउंटी को सात लाइव स्थानीय एप्लिकेशन प्राप्त हुए हैं – सभी सितंबर से। इनमें वेनिस में 100-यूनिट अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स से लेकर टैटम रिज रोड पर 2,280-यूनिट मल्टीफ़ैमिली डेवलपमेंट तक शामिल हैं। इस सप्ताह का निर्णय उनमें से एक को छोड़कर सभी को रोक देता है – लॉकवुड रिज रोड पर 70-यूनिट परियोजना जो एक वाणिज्यिक ज़ोनिंग जिले में है।

काउंटी के निर्णय का सारासोटा स्टेशन जैसी उसकी नगर पालिकाओं के भीतर प्रस्तुत लाइव लोकल परियोजनाओं पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा।

काउंटी अटॉर्नी जोश मोये ने पिछले हफ्ते एक ज्ञापन में तर्क दिया कि यदि डेवलपर्स ग्रामीण ज़ोनिंग श्रेणियों के बहिष्कार को चुनौती देते हैं, तो निर्णय का बचाव करना “लाइव लोकल एक्ट की सख्त भाषा को देखते हुए एक कठिन लड़ाई होगी।” मोये ने आगे की टिप्पणी के लिए कॉल का जवाब नहीं दिया।

मोये की कानूनी व्याख्या की कमिश्नर टॉम नाइट ने आलोचना की।

नाइट ने संवाददाताओं को दिए एक बयान में कहा, “यह निराशाजनक है कि हमारे काउंटी वकील इस कानून के आवेदन पर उसी निष्कर्ष पर नहीं पहुंचे, जिस पर काउंटी आयुक्त पहुंचे थे और हमें मूल रूप से उनकी व्याख्या को खारिज करना पड़ा।” “हालांकि, मुझे खुशी है कि आयुक्त इस मुद्दे पर मुझसे सहमत हुए और हमने यह परिणाम हासिल किया।”

लाइव स्थानीय नीतियों का एक विकसित दृश्य

जब लाइव लोकल एक्ट तीन साल पहले पारित हुआ, तो सारासोटा काउंटी ने इसकी संकीर्ण व्याख्या की, इसे पारंपरिक ज़ोनिंग श्रेणियों – वाणिज्यिक, औद्योगिक और मिश्रित-उपयोग – में योग्य माना और इसे ग्रामीण और कम घनत्व वाले आवासीय क्षेत्रों से बाहर रखा।

विधानमंडल द्वारा पिछले साल कानून में संशोधन करने के बाद यह दृष्टिकोण उजागर होना शुरू हुआ, जिसमें किसी भी पार्सल ज़ोन को शामिल करने की पात्रता का विस्तार किया गया ताकि व्यावसायिक उपयोग की अनुमति दी जा सके, भले ही उसे ग्रामीण आवासीय के रूप में वर्गीकृत किया गया हो।

डेवलपर्स ने बदलाव को तुरंत समझ लिया।

सारासोटा काउंटी में, स्थानीय भूमि उपयोग वकील बिल मेरिल उन अधिकांश परियोजनाओं के पीछे रहे हैं जिन्होंने सात प्रस्तावों में से पांच का प्रतिनिधित्व करते हुए उन सीमाओं का परीक्षण किया।

फ्लोरिडा ट्राइडेंट द्वारा सार्वजनिक रिकॉर्ड अनुरोधों के माध्यम से प्राप्त ईमेल काउंटी कर्मचारियों को उस व्याख्या के प्रति ग्रहणशील दिखाते हैं जो मेरिल ने आगे रखी – एक जो उन क्षेत्रों में बड़े अपार्टमेंट परियोजनाओं की अनुमति दे सकती है जो आम तौर पर उस प्रकार के विकास के लिए अभिप्रेत नहीं हैं, जैसे कि ग्रामीण आवासीय और खुले उपयोग वाले संपत्ति क्षेत्र।

ऐसे क्षेत्र आम तौर पर सीमित व्यावसायिक गतिविधि की अनुमति देते हैं, जैसे पशु आवास, पशु चिकित्सालय और पौधों की नर्सरी।

सारासोटा स्थित लॉ फर्म आईकार्ड मेरिल के मेरिल और अन्य वकीलों ने तर्क दिया कि क्योंकि वे जिले कुछ व्यावसायिक उपयोग की अनुमति देते हैं, बहुपरिवार परियोजनाएं योग्य हैं।

कई पूर्व-आवेदन बैठकों और बाद के संचार में, कर्मचारियों ने संकेत दिया कि मेरिल की परियोजनाएं ज़ोनिंग, घनत्व और ऊंचाई के लिए लाइव लोकल मानदंडों को पूरा करती हैं और उन्हें प्रशासनिक समीक्षा पाइपलाइन के माध्यम से आगे बढ़ने की अनुमति देती हैं, जैसा कि ईमेल से पता चलता है।

मेरिल ने इस कहानी पर टिप्पणी मांगने वाले पत्रकारों के कॉल का जवाब नहीं दिया।

पूर्व राज्य सीनेटर जेफ ब्रैंडेस, जो 2022 में कार्यालय छोड़ने के बाद फ्लोरिडा नीति परियोजना की स्थापना के बाद से आवास के मुद्दों पर नज़र रख रहे हैं, ने कहा कि लाइव लोकल एक्ट को अधिक आवास के लिए भूमि खोलने के लिए डिज़ाइन किया गया था – न कि “अगले दरवाजे के खेत की रक्षा करने के लिए।”

“अगर मैं कुत्तों को पाल रहा हूं, तो यह एक व्यावसायिक उपयोग है,” ब्रांडेस ने मेरिल की व्याख्या से सहमति जताते हुए कहा।

उन्होंने कहा, लाइव लोकल स्थानीय सरकारों द्वारा बनाए गए अस्पष्ट नियामक ढांचे को खत्म करने में मदद करने के लिए एक “सीमित उपकरण” है जो किफायती आवास विकास को कमजोर करता है। लेकिन उन्होंने यह भी कहा कि कानून समस्या का पूरी तरह से समाधान नहीं करता है।

ब्रैंडेस ने कहा, “फ़्लोरिडा की आवास नीति दीर्घकालिक रूप में कैसी दिखनी चाहिए, इसके लिए कोई बड़ा दृष्टिकोण नहीं है।” आवास में कोई चांदी की गोली नहीं है। विभिन्न प्रकार की सीसे की गोलियाँ हैं, और आपको उन सभी को फायर करना होगा।”

ताम्पा खाड़ी में स्थानीय सरकारें पीछे हटती हैं

भले ही इसका लक्ष्य फ्लोरिडा में किफायती आवास की कमी को दूर करना है, लाइव लोकल एक्ट को स्थानीय सरकारों के विरोध का सामना करना पड़ा है, जिसे उन्होंने स्थानीय नियंत्रण के लिए राज्य की छूट के रूप में वर्णित किया है।

कई लोग कानून की पहुंच को सीमित करने के लिए तेजी से आगे बढ़े।

इसके 2023 के पारित होने के कुछ महीनों के भीतर, मियामी-क्षेत्र के शहर डोरल ने छह महीने की निर्माण रोक को अपनाया, जिससे इसे वहां इसके संभावित प्रभावों से अस्थायी राहत मिली। पिनेलस और पास्को जैसी अन्य स्थानीय सरकारों ने बिल से जुड़े कर छूट से बाहर निकलने का विकल्प चुना और डेवलपर्स को उन परियोजनाओं को प्रोत्साहित करने के लिए प्रोत्साहन देने से इनकार कर दिया।

जैसा कि शहरों और काउंटियों ने कानून को सीमित करने या उसके आसपास काम करने के तरीकों की तलाश की, विधायिका ने इसे मजबूत करने के लिए काम किया, कथित खामियों को दूर करने के लिए प्रत्येक सत्र में क़ानून को अद्यतन किया – स्थगन पर प्रतिबंध लगाया, ज़ोनिंग जिलों का विस्तार किया जहां यह लागू होता है और लाइव स्थानीय मुकदमों में प्रचलित पक्षों को वकील की फीस वसूलने की अनुमति दी गई।

सबसे कड़ा विरोध टैम्पा खाड़ी क्षेत्र से आया है, जहां हिल्सबोरो काउंटी ने लाइव लोकल एक्ट को असंवैधानिक बताते हुए मार्च में राज्य पर मुकदमा दायर किया था।

हिल्सबोरो काउंटी के कमिश्नर जोशुआ वोस्टल ने मुकदमा दायर होने के समय सोशल मीडिया पर लिखा, “मैंने देखा है कि ये लालची मल्टीफ़ैमिली डेवलपर्स हमारी ज़मीनों के साथ बलात्कार कर रहे हैं और हमारे समुदायों को नष्ट कर रहे हैं, साथ ही हमें इस भयानक कानून के माध्यम से उन्हें सब्सिडी देने के लिए मजबूर कर रहे हैं।”

डेवलपर्स ने अपनी लाइव लोकल परियोजनाओं को अस्वीकार करने के लिए स्थानीय सरकारों पर भी मुकदमा दायर किया है। एक मामले में, एक डेवलपर ने 2023 में प्लांट सिटी पर मुकदमा दायर किया, जब अधिकारियों ने उस स्थान पर 1,500 से अधिक अपार्टमेंट और 450 टाउनहोम बनाने के आवेदन को खारिज कर दिया, जो पहले एक गोल्फ कोर्स समुदाय था।

दूसरे में, 17-मंजिला परियोजना के डेवलपर्स ने लाइव लोकल के माध्यम से परियोजना को संसाधित नहीं किए जाने के बाद हॉलीवुड शहर पर मुकदमा दायर किया। उस विकास ने शहर की ऊंचाई सीमा को लगभग तीन गुना करने की मांग की।

दोनों मामलों में, स्थानीय न्यायाधीशों ने नगर पालिकाओं का पक्ष लिया, हालांकि डेवलपर्स ने प्लांट सिटी मामले में न्यायाधीश के अंतिम आदेश के खिलाफ अपील की है और हॉलीवुड मामले में निर्णय के बाद के प्रस्ताव दायर किए हैं, जो संभावित अपील का संकेत देते हैं।

सारासोटा काउंटी के आयुक्त रॉन कट्सिंगर ने स्वीकार किया कि मामला अदालत में जा सकता है।

बैठक के दौरान उन्होंने कहा, “हमें इस तथ्य के बारे में बहुत जागरूक होने की जरूरत है कि हमारे वकील ने संकेत दिया है कि उनका मानना ​​​​है कि यह एक कठिन तर्क है और हम इससे जुड़ी फीस के लिए फंस सकते हैं।” “मुझे लगता है कि हमें आँखें खुली रखने की ज़रूरत है।”

सारसोटा फार्मलैंड के पास बड़े पैमाने पर परियोजनाएं प्रस्तावित हैं

मिलर्स के लिए, लड़ाई उनकी बाड़ के ठीक बाहर चल रही है।

ऊंचे ओक के पेड़ लोरेन रोड के पास उनकी 15 एकड़ की संपत्ति पर छाया डालते हैं, जहां बत्तखें गायों और घोड़ों को चराते हुए एक छोटे से तालाब में बहती हैं – भूमि का एक शांत हिस्सा, जिसके बारे में उन्होंने सोचा था कि अपरिवर्तित रहेगा।

मिलर्स दो साल पहले देहाती जीवनशैली के लिए वहां चले गए थे। यह कोई रहस्य नहीं है कि सारासोटा में विकास हाल के वर्षों में पूर्व की ओर बढ़ गया है, लेकिन दंपति ने पड़ोसी संपत्तियों पर शोध किया और सोचा कि वे संरक्षित हैं।

उनके बगल की भूमि को खुले उपयोग की संपत्ति के लिए ज़ोन किया गया था, जिसमें प्रत्येक पाँच एकड़ के लिए अधिकतम एक घर की अनुमति दी गई थी।

लेकिन इस साल की शुरुआत में, एक डेवलपर ने 43 एकड़ जमीन पर 500 से अधिक इकाइयों वाले 65 फुट ऊंचे अपार्टमेंट टावर का प्रस्ताव रखा। मिलर्स को काउंटी से इसके बारे में नहीं पता चला। उन्हें एक पड़ोसी से योजना के बारे में पता चला।

मिलर ने कहा कि उन्होंने लाइव लोकल एक्ट पर गौर करना शुरू किया, यहां तक ​​कि हाउस बिल 1389 को भी पढ़ा, जिसने कृषि कार्यों को वाणिज्यिक गतिविधि की परिभाषा से बाहर करने के लिए कानून में संशोधन किया। लेकिन चूंकि इस पर अभी तक गवर्नर रॉन डेसेंटिस ने हस्ताक्षर नहीं किए हैं, इसलिए वह अनिश्चित थीं कि यह लागू होगा या नहीं।

लिसा मिलर ने कहा, “लाइव लोकल एक तरह से काउंटी के फैसले को दरकिनार कर देता है और उन्हें वहां विकास करने के लिए मजबूर करता है जहां वे आम तौर पर नहीं जाते।”

जब उन्हें इस सप्ताह अपने खेत के बगल वाली परियोजनाओं को अवरुद्ध करने के आयुक्तों के फैसले के बारे में पता चला, तो मिलर ने कहा कि उन्हें राहत मिली – लेकिन सतर्क।

उन्होंने कहा, ”मुझे नहीं लगता कि हमारी लड़ाई खत्म हो गई है।”

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