पारिवारिक कार्यालय रियल एस्टेट पर अवसरवादी दांव लगाते हैं क्योंकि निवेशक किनारे बैठे रहते हैं

इस लेख का एक संस्करण पहली बार सीएनबीसी के इनसाइड वेल्थ न्यूज़लेटर में रॉबर्ट फ्रैंक के साथ छपा, जो उच्च निवल मूल्य वाले निवेशक और उपभोक्ता के लिए एक साप्ताहिक मार्गदर्शिका है।साइन अप करेंभविष्य के संस्करण सीधे अपने इनबॉक्स में प्राप्त करने के लिए।

फैमिली ऑफिस के निवेशकों ने इनसाइड वेल्थ को बताया कि अति-अमीरों की निजी निवेश कंपनियां घरेलू रियल एस्टेट पर कब्ज़ा कर रही हैं क्योंकि बाजार में सुधार लगातार रुका हुआ है।

जबकि लगातार उच्च ब्याज दरों और भू-राजनीतिक संघर्षों के कारण कई निवेशक किनारे पर बैठे हैं, पारिवारिक कार्यालय अवसरवादी दांव लगाने का जोखिम उठा सकते हैं क्योंकि वे लंबी अवधि के लिए निवेश करते हैं।

रियलम के सीईओ ट्रैविस किंग ने कहा कि लगभग 100 परिवारों के समूह ने पिछले छह महीनों में उत्तरी कैलिफोर्निया रियल एस्टेट में लगभग 100 मिलियन डॉलर का निवेश किया है। रीयलम ने सौदेबाज़ी पर कब्ज़ा कर लिया है, जैसे कि सैन फ्रांसिस्को में एक कार्यालय संपत्ति को पिछले सौदे की तुलना में लगभग 21% पर खरीदना और आज इसे बनाने में कितनी लागत आ सकती है।

“हमने इसे देखा और कहा, ‘अरे, सैन फ्रांसिस्को को पछाड़ दिया गया है, लेकिन हमारा मानना ​​है कि तकनीक एक बहुत ही मजबूत वातावरण बनी रहेगी, और हम मानते हैं कि यह आगे चलकर अमेरिकी अर्थव्यवस्था का मुख्य चालक बनने जा रहा है। हमें नहीं लगता कि सैन फ्रांसिस्को कहीं जा रहा है,” उन्होंने कहा। “ऐसा लगता है कि यह कॉल सटीक है, इस तथ्य के आधार पर कि अब हम इनमें से कई संपत्तियों पर पट्टे या खरीद और बिक्री समझौतों पर कागज का व्यापार कर रहे हैं।”

किंग ने कहा कि कुछ परिवार इस अशांत समय में अपना पैसा लगाने से घबरा रहे हैं, लेकिन अधिक लोग कम मूल्यांकन का लाभ उठाने में रुचि रखते हैं।

उन्होंने कहा, “एक नागरिक के रूप में यह एक कठिन समय है, लेकिन एक निवेशक के रूप में यह एक दिलचस्प समय है, क्योंकि यही वह समय है जो इसे सर्वोत्तम मूल्य निर्धारण बनाता है।”

कार्लाइल अरबपति डेविड रूबेनस्टीन के पारिवारिक कार्यालय द्वारा संचालित निवेश फर्म डिक्लेरेशन पार्टनर्स के पार्टनर मैथ्यू कोहेन ने कहा कि फर्म का लंबा निवेश क्षितिज उन अवसरों का लाभ उठाने की अनुमति देता है जो पारंपरिक परिसंपत्ति प्रबंधक नहीं कर सकते।

डिक्लेरेशन पार्टनर्स ने अक्टूबर में अपना दूसरा रियल एस्टेट निवेश फंड बंद कर दिया, जिससे लगभग 303 मिलियन डॉलर जुटाए गए। इसने हाल के महीनों में कई सौदे किए हैं, जैसे न्यूयॉर्क शहर के सोहो पड़ोस में तीन स्टोरफ्रंट के लिए $50.1 मिलियन के मास्टर लीज पर हस्ताक्षर करना। जबकि किरायेदारों का वर्तमान किराया बाजार दरों से कम है, डिक्लेरेशन पार्टनर्स का पट्टा 25 साल तक चलता है, जिसे 2091 तक बढ़ाने का विकल्प है।

कोहेन ने कहा, “बहुत से संस्थागत फंड इस तरह के अवसरों को देखते हैं और कहते हैं, ‘अगर मैं डेढ़ साल या दो साल या तीन साल में एक व्यवसाय योजना निष्पादित नहीं कर सकता, तो यह पर्याप्त त्वरित नहीं है।” “इसके लिए किसी ऐसे व्यक्ति की आवश्यकता थी जिसके पास यह कहने के लिए दीर्घकालिक परिप्रेक्ष्य हो, ‘मैं उन पट्टों की समाप्ति की प्रतीक्षा करने के लिए लंबी अवधि तक इंतजार करने को तैयार हूं,’ और एक ऐसी संरचना के साथ आने के लिए एक निजी मालिक के साथ काम करने के लिए धैर्य और लचीलापन जो पारस्परिक रूप से लाभकारी हो।”

पारिवारिक कार्यालय सर्वेक्षणों ने रियल एस्टेट निवेश के प्रति अस्पष्टता का संकेत दिया है, लेकिन अमेरिका में लोग अधिक आशावादी रहे हैं।

फरवरी में जारी जेपी मॉर्गन प्राइवेट बैंक पोल में पाया गया कि 35% अमेरिकी पारिवारिक कार्यालयों ने रियल एस्टेट में अपना निवेश बढ़ाने की योजना बनाई है, जबकि उनके अंतरराष्ट्रीय समकक्षों में से केवल 24% ने ऐसा ही कहा। 40% उत्तरदाताओं ने यह भी बताया कि रियल एस्टेट में कोई आवंटन नहीं हुआ है।

हालाँकि, जिन पारिवारिक कार्यालयों ने मुद्रास्फीति को अपने पोर्टफोलियो के लिए शीर्ष जोखिम के रूप में उद्धृत किया, उन्होंने रियल एस्टेट में औसतन 16.3% आवंटन की सूचना दी, जो सामान्य प्रतिवादी पूल से दोगुना है।

कोज़ेन ओ’कॉनर के रियल एस्टेट वकील जेनिफर नेलानी ने कहा, “जब भी मुद्रास्फीति एक मुद्दा बन जाती है, लोग उन चीज़ों में निवेश करना शुरू कर देते हैं जिन्हें वे देख और छू सकते हैं।”

वेल्थ मैनेजर लीडो एडवाइजर्स के सीईओ जेसन ओज़ूर ने कहा कि कम अधिग्रहण कीमतों के साथ भी, निवेशकों को मुद्रास्फीति को मात देने के लिए लीवरेज लागत और बढ़ती बीमा लागत जैसे कई कारकों पर ध्यान देना होगा। उन्होंने कहा, लीडो एडवाइजर्स प्रतिस्थापन लागत पर 20% से 30% छूट पर आकर्षक मल्टीफ़ैमिली संपत्तियों में निवेश करने में सक्षम है। उन्होंने कहा कि कंपनी साल्ट लेक सिटी, डेनवर और डलास जैसे प्रमुख शहरों पर केंद्रित है।

ओज़ूर ने कहा कि नकदी प्रवाह और पोर्टफोलियो विविधीकरण ग्राहकों के लिए रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए मजबूत आकर्षण हैं। उन्होंने मूल्यह्रास कटौती और 1031 एक्सचेंजों जैसी रणनीतियों का हवाला देते हुए रियल एस्टेट को कर-कुशल संपत्ति के रूप में भी वर्णित किया, जो रियल एस्टेट निवेशकों को समान प्रकार की संपत्ति में लाभ का पुनर्निवेश करके पूंजीगत लाभ को स्थगित करने की अनुमति देता है। उन्होंने कहा, ग्राहक समय के साथ रियायती मूल्यों पर अपने बच्चों को अचल संपत्ति भी उपहार में दे सकते हैं।

जहां तक ​​डेटा केंद्रों का सवाल है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में सबसे लोकप्रिय परिसंपत्ति वर्ग, नेल्लानी ने कहा कि पारिवारिक कार्यालयों को आकर्षक मूल्य बिंदुओं पर निवेश करना मुश्किल होता है। उन्होंने यह भी कहा कि कुछ पारिवारिक कार्यालय, विशेष रूप से परोपकारी प्रवृत्ति वाले, डेटा केंद्रों के पर्यावरणीय प्रभाव के बारे में चिंतित हैं।

रियल एस्टेट निवेशक चाज़ लाज़ेरियन अपनी फर्म, एले फ़ैमिली ऑफ़िस के माध्यम से, कार्यालय रियल एस्टेट को दोगुना कर रहे हैं, जिसे अक्सर वाणिज्यिक रियल एस्टेट का सबसे कम आकर्षक क्षेत्र माना जाता है।

लाज़ेरियन ने कहा कि वह गंभीर छूट पर संकटग्रस्त संपत्तियों को खरीद लेता है। उन्होंने कहा कि उन्होंने पूर्व का अधिग्रहण कर लिया है होम डिपो अटलांटा में मुख्यालय भवन और इसका कर्ज़ लगभग 21 मिलियन डॉलर है, जब उन्होंने अक्टूबर में इसे खरीदा था तो उन्होंने 2019 में इसके निजी इक्विटी मालिक द्वारा भुगतान की गई राशि की तुलना में डॉलर पर लगभग 18 सेंट का भुगतान किया था।

जबकि उस संपत्ति को एक कार्यालय भवन के रूप में रखा गया है, उसने बहुपरिवार आवास बनाने के लिए दूसरों को तोड़ दिया है। कई पारिवारिक कार्यालय प्रिंसिपलों के विपरीत, लेज़ेरियन लंबी अवधि के लिए निवेश नहीं करता है, जिसका लक्ष्य दो से तीन वर्षों में संपत्तियों को फ्लिप करना है।

उन्होंने कहा, “मुझे लगता है कि कुछ जोखिम उठाकर पीढ़ीगत संपत्ति बनाई जा सकती है।” “यह अवसर 2007, 2008 में मौजूद नहीं था, और जब तक बाजार सूख नहीं जाता तब तक हम इसे जितनी बार संभव हो उतनी बार धोना और दोहराना चाहते हैं।”