इस लेख का एक संस्करण पहली बार डायना ओलिक के साथ सीएनबीसी प्रॉपर्टी प्ले न्यूज़लेटर में छपा। प्रॉपर्टी प्ले व्यक्तियों से लेकर उद्यम पूंजीपतियों, निजी इक्विटी फंड, पारिवारिक कार्यालयों, संस्थागत निवेशकों और बड़ी सार्वजनिक कंपनियों तक रियल एस्टेट निवेशकों के लिए नए और उभरते अवसरों को कवर करता है। भविष्य के संस्करण सीधे अपने इनबॉक्स में प्राप्त करने के लिए साइन अप करें। ऐसी दुनिया में जहां नई वाणिज्यिक अचल संपत्ति विकसित करना मुश्किल है – पूंजी और सामग्री की लागत से लेकर न्यायिक आवश्यकताओं तक, अन्य बाधाओं के बीच – एक प्रमुख डेवलपर एक बड़ा दांव लगा रहा है कि पुराना बेहतर है। बूज़ुटो ग्रुप पूर्वी तट पर मौजूदा मल्टीफ़ैमिली संपत्तियों को खरीदने के लिए $1 बिलियन के उद्यम में इनवेस्को के साथ साझेदारी कर रहा है। फोकस उन संपत्तियों पर है, जिनका महत्वपूर्ण मूल्य खो गया है, लेकिन नई, उच्च-सुविधा वाली इमारतों के साथ प्रतिस्पर्धा करने के लिए उनका नवीनीकरण और पुन: पैकेजिंग किया जा सकता है। इनवेस्को रियल एस्टेट के प्रबंध निदेशक और अमेरिकी लेनदेन के प्रमुख ग्रेग क्रॉस ने एक समाचार विज्ञप्ति में कहा, रणनीति उन परिसंपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करके “बाजार के बुनियादी सिद्धांतों को पुनर्प्राप्त करने पर पूंजी लगाने की है” जो मूल्य हासिल करने की क्षमता रखते हैं। नया फंड बाजार में अत्यधिक आपूर्ति की पृष्ठभूमि में लॉन्च हुआ। महामारी की शुरुआत में कम ब्याज दरों और जनसांख्यिकीय चालकों के कारण, मल्टीफ़ैमिली ने पिछले पांच वर्षों में भारी निर्माण बूम देखा। उस आपूर्ति का अधिकांश भाग अभी भी पाइपलाइन के माध्यम से अपना रास्ता बना रहा है, अब उच्च ब्याज दर के माहौल में। बोज़्ज़ुटो समूह के सीईओ टोबी बोज़्ज़ुटो ने अधिक आपूर्ति को “अस्थायी घटना” कहा। उन्होंने प्रॉपर्टी प्ले को बताया, “जहां आपूर्ति वर्तमान में समस्या है, आपूर्ति भविष्य में सामर्थ्य के लिए समाधान भी है।” “तो यह एक बहुत ही दिलचस्प गतिशीलता है, क्योंकि अब हम जो कर रहे हैं वह बाजार में इकाइयों की अधिकता को अवशोषित कर रहा है। … रिक्ति ’26 में समाप्त हो जाएगी और, सबसे खराब स्थिति में, ’27 की शुरुआत में, लेकिन इसके पीछे कुछ भी नहीं है।” आज पुरानी इमारतों की खरीदारी ज़मीन से निर्माण की लागत से कम कीमत पर की जा सकती है, जो कि बोज़ुटो पारंपरिक रूप से और अभी भी करता है। मौजूदा इमारतों की कीमत अक्सर प्रतिस्थापन लागत से 10% से 20% कम होती है। “दूसरी बात, बाजार में गति है। यदि आप एक इमारत खरीदते हैं, तो आप नियामक दलदल से नहीं गुजर रहे हैं, जिसने स्पष्ट रूप से, इस समस्या को कुछ हद तक बढ़ा दिया है, आपूर्ति की समस्या,” बोज़ुटो ने कहा। जनसांख्यिकीय मांग और साधारण तथ्य यह है कि बिक्री के लिए आवास बाजार इतना महंगा है, जिसका अर्थ है कि अधिक किराएदार खरीदार बनने की प्रतीक्षा कर रहे हैं, अधिकांश विशेषज्ञों का अनुमान है कि मौजूदा अति आपूर्ति की स्थिति कुछ ही वर्षों में उलट जाएगी। यार्डी की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, “अपार्टमेंट की शुरुआत में तेज गिरावट से उम्मीद है कि मजबूत डिलीवरी पाइपलाइन धीमी हो जाएगी और तेजी से बढ़ते बाजारों में लीज-अप पर कुछ दबाव कम हो जाएगा।” फिर भी, यह बदलाव “किराए को मजबूत स्तर तक पहुंचाने के लिए पर्याप्त गिरावट नहीं है,” यह कहा। कमजोर किराए और कमजोर उपभोक्ता के बावजूद, निवेशकों की बहुपरिवार क्षेत्र में पूंजी लगाने में दिलचस्पी बढ़ रही है। बरकाडिया के 2026 मल्टीफ़ैमिली इन्वेस्टर सेंटीमेंट सर्वे, जिसने सेक्टर के भीतर प्रत्याशित लेनदेन गतिविधि और अवसरों का आकलन करने के लिए 249 निवेशकों का सर्वेक्षण किया, ने पाया कि 87% निवेशक इस वर्ष अपने मल्टीफ़ैमिली पोर्टफोलियो को मध्यम या आक्रामक रूप से विस्तारित करने की योजना बना रहे हैं, “चल रही चुनौतियों के बावजूद सतर्क आशावाद का प्रदर्शन करते हुए।” उनमें से कुछ चुनौतियाँ मल्टीफ़ैमिली ऋणों में हैं, जहाँ अपराध बढ़ रहे हैं और संपत्ति के मूल्यांकन पर असर पड़ रहा है। हालाँकि, बूज़ुटो कम चिंतित लगता है। उन्होंने कहा, “मुझे लगता है कि संकट अपेक्षाकृत कम होगा, खासकर कुछ अन्य परिसंपत्ति वर्गों की तुलना में।” “ऐसी कुछ इमारतें हैं जहां डेवलपर्स ने वास्तव में उत्तोलन या फ्लोटिंग दर पर जोर दिया है, और जब वे स्थायी ऋण की कीमत लगाते हैं – शायद वे चार या पांच साल के निर्माण ऋण पर थे – जब वे परमिट ऋण की ओर रुख करते हैं, तो हम कुछ समस्याएं देख सकते हैं।” उन्होंने कहा, संकट अल्पकालिक होगा और पर्याप्त अवसर प्रदान करेगा। बोज़्ज़ुटो ने कहा, “हम पूर्वी तट के ऊपर और नीचे जाएंगे, शायद शिकागो तक, और बहुपरिवार संपत्तियां खरीदेंगे जिन्हें हम ‘मूल्य वर्धित’ कर सकते हैं, विचार यह है कि वे या तो कम प्रबंधित हैं या उनका नवीनीकरण नहीं किया गया है, या इन संपत्तियों के साथ कुछ बेहतर किया जा सकता है।”
यह अपार्टमेंट डेवलपर पुरानी इमारतों पर 1 अरब डॉलर की नई पूंजी क्यों लगा रहा है?
