न्यूयॉर्क के पाइड-ए-टेरर टैक्स ने मूल्यों पर कानूनी लड़ाई शुरू कर दी है

इस लेख का एक संस्करण पहली बार सीएनबीसी के इनसाइड वेल्थ न्यूज़लेटर में रॉबर्ट फ्रैंक के साथ छपा, जो उच्च निवल मूल्य वाले निवेशक और उपभोक्ता के लिए एक साप्ताहिक मार्गदर्शिका है।साइन अप करेंभविष्य के संस्करण सीधे अपने इनबॉक्स में प्राप्त करने के लिए।

मूल्यांककों और वकीलों के अनुसार, 5 मिलियन डॉलर से अधिक मूल्य के दूसरे घरों पर न्यूयॉर्क के प्रस्तावित कर से शहर की सबसे महंगी अचल संपत्ति के मूल्य निर्धारण पर महंगी कानूनी लड़ाई छिड़ने की संभावना है।

शहर का तथाकथित “पाइड-ए-टेर” कर, जिसकी घोषणा पिछले सप्ताह न्यूयॉर्क सरकार कैथी होचुल और न्यूयॉर्क शहर के मेयर ज़ोहरान ममदानी ने की थी, $5 मिलियन से अधिक मूल्य की गैर-प्राथमिक आवासीय अचल संपत्ति पर वार्षिक अतिरिक्त कर लगाएगा। गवर्नर और मेयर ने कहा कि लेवी से शहर के बजट घाटे को पूरा करने में मदद के लिए प्रति वर्ष लगभग $500 मिलियन जुटाए जाएंगे।

अधिकारियों ने कर दरों या समय सहित कोई विवरण जारी नहीं किया है। फिर भी रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ताओं और वकीलों ने कहा कि कर दुनिया के सबसे महंगे बाजारों में से एक में उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट का मूल्य निर्धारण करने के तरीके पर एक बड़ी कानूनी लड़ाई के लिए मंच तैयार करता है। क्योंकि न्यूयॉर्क की प्राचीन संपत्ति कर प्रणाली सह-ऑप्स और कॉन्डो को नाटकीय रूप से कम महत्व देती है, विशेषज्ञों ने कहा कि शहर को उच्च-स्तरीय दूसरे घरों के मूल्यांकन के लिए एक नई प्रणाली के साथ आना होगा।

सवालों के बीच: क्या कर योग्य मूल्य निर्धारित करना संपत्ति के मालिक या शहर पर निर्भर है? क्या पाइड-ए-टेरे मालिकों को हर साल अपने अपार्टमेंट के मूल्य निर्धारण के लिए मूल्यांककों को नियुक्त करना होगा? मूल्यों पर कानूनी चुनौतियों की बौछार से शहर कैसे निपटेगा?

मूल्यांकन और अनुसंधान कंपनी मिलर सैमुअल के सीईओ जोनाथन मिलर ने कहा, “प्रशासनिक लागतों के बारे में नहीं सोचा गया है।” “यह कर एक नए कुटीर उद्योग को जन्म दे सकता है, जहां मुझे बहुत सारे मूल्यांकन करने होंगे।”

यह कर राज्य के वार्षिक बजट का हिस्सा होने की उम्मीद है और इसे अभी भी राज्य विधायिका द्वारा अनुमोदित किया जाना है। इसे रियल-एस्टेट उद्योग के कड़े विरोध का सामना करना पड़ रहा है और अतीत में इसी तरह के प्रस्ताव विफल हो चुके हैं। सिटाडेल ने गुरुवार को टैक्स के लिए अपने दबाव में सीईओ केन ग्रिफिन को अलग करने के लिए ममदानी को फटकार लगाई।

पिछले प्रस्तावित पाइड-ए-टेरे करों में मूल्य के आधार पर स्नातक दरें शामिल थीं। उदाहरण के लिए, 2019 के एक प्रस्ताव में $5 मिलियन से अधिक के पाइड-ए-टेरे के मूल्य पर 0.5% कर लगाया गया, $10 मिलियन से अधिक पर 1.5% और $25 मिलियन से अधिक पर 4% कर लगाया गया।

दूसरे घरों के मूल्य पर नया अतिरिक्त कर लगाने के लिए शहर द्वारा सत्यापन के दो नए रूपों की आवश्यकता होगी: गैर-निवास और मूल्य। होचुल का अनुमान है कि न्यूयॉर्क शहर में $5 मिलियन या उससे अधिक मूल्य के लगभग 13,000 गैर-प्राथमिक घर कर के अधीन होंगे।

मिलर ने कहा कि पिछले पांच वर्षों में 4,146 मैनहट्टन अपार्टमेंट 5 मिलियन डॉलर या उससे अधिक में बिके। उनका अनुमान है कि $5 मिलियन से अधिक में बेची गई लगभग 70% संपत्तियाँ दूसरे घर (या यहाँ तक कि तीसरे, पांचवें या 10वें घर) हैं।

टैक्स रोल के आधार पर गैर-प्राथमिक निवास साबित करना सीधा होना चाहिए। यदि $5 मिलियन से अधिक की संपत्ति का मालिक न्यूयॉर्क शहर का कर निवासी नहीं है, तो वे लेवी के अधीन होंगे। जो लोग एलएलसी के माध्यम से कॉन्डो खरीदते हैं, जो संभवतः उच्च श्रेणी के खरीदारों का विशाल बहुमत हैं, उन्हें पहचानना मुश्किल हो सकता है। और चूंकि दूसरे घर के मालिक जो लंबी अवधि के किरायेदारों को किराए पर देते हैं, उन्हें छूट मिल सकती है, रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, कुछ एलएलसी मालिक खुद को किराए पर लेने में सक्षम हो सकते हैं और संभवतः कर से बच सकते हैं।

सबसे बड़ी समस्या मूल्यांकन की होगी. शहर के स्वतंत्र बजट कार्यालय के अनुसार, वास्तविक संपत्ति कर न्यूयॉर्क शहर के लिए राजस्व का सबसे बड़ा स्रोत है, जो हाल के वर्षों में कुल कर राजस्व का 40% से अधिक है। फिर भी शहर की मूल्यांकन प्रणाली संपत्तियों को उनके बाजार मूल्य से बहुत कम महत्व देती है। एक जटिल कानूनी इतिहास के लिए धन्यवाद, जो कुछ प्रकार की अचल संपत्ति को उनके किराये के मूल्य के आधार पर महत्व देता है, न्यूयॉर्क शहर के अपार्टमेंट के लिए मूल्यांकन मूल्य अक्सर उनके बाजार मूल्य का एक अंश होता है।

मार्कस एंड पोलाक एलएलपी के वरिष्ठ भागीदार और न्यूयॉर्क रियल एस्टेट करों के विशेषज्ञ रॉबर्ट पोलाक ने कहा, “आकलित मूल्य बेहद कम हैं।” “वे बाज़ार मूल्यों के प्रतिनिधि नहीं हैं।”

220 सेंट्रल पार्क साउथ में ग्रिफिन का पेंटहाउस, जिसे ममदानी ने टैक्स की घोषणा के लिए पृष्ठभूमि के रूप में इस्तेमाल किया था, 2019 में 238 मिलियन डॉलर में खरीदा गया था। पोलाक के अनुसार, फिर भी शहर ने इसका आकलन $6.99 मिलियन किया है और इसका बाजार मूल्य $15.5 मिलियन सूचीबद्ध किया है। इमारत के कुछ अपार्टमेंट, जो शहर के सबसे महंगे अपार्टमेंटों में से एक हैं, को शहर के मौजूदा मूल्यों के तहत पाइड-ए-टेर्रे टैक्स का भुगतान करना होगा।

2019 के पाइड-ए-टेर प्रस्ताव में हालिया बिक्री कीमतों के आधार पर मूल्यांकन करने का आह्वान किया गया। फिर भी दलालों ने कहा कि चूंकि हर अपार्टमेंट अलग है, और बाजार तेजी से बदलते हैं, हाल की बिक्री कीमतों का उपयोग मूल्यों को विकृत कर सकता है। विशेषज्ञों के अनुसार, नए कर के कारण प्रति वर्ष $500 मिलियन के राजस्व लक्ष्य को हासिल करने के लिए, शहर के अधिकारियों को बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए एक नई प्रणाली बनानी होगी।

मिलर ने कहा कि संपत्ति मालिकों के लिए एक विकल्प नियमित मूल्यांकन प्राप्त करना होगा, जिससे उनकी जैसी मूल्यांकन कंपनियों के लिए मांग की बाढ़ आ जाएगी।

उन्होंने कहा, “मुझे बहुत खुशी होगी अगर न्यूयॉर्क शहर के हर अपार्टमेंट को वार्षिक मूल्यांकन मिलना होगा।”

हालाँकि, मालिक के मूल्यांकन के साथ भी, अपार्टमेंट का मूल्य उनकी निकटतम कर सीमा से ठीक नीचे रखने का दबाव होगा। उदाहरण के लिए, कर से बचने के लिए $4.98 मिलियन मूल्य के बड़ी संख्या में अपार्टमेंट ख़त्म हो सकते हैं। या 26 मिलियन डॉलर के अपार्टमेंट वाला कोई व्यक्ति शीर्ष 4% दर से बचने के लिए 24.9 मिलियन डॉलर में इसका मूल्यांकन करवा सकता है।

मिलर ने कहा, “आप प्रत्येक टैक्स ब्रैकेट के आसपास मूल्यांकन के इन बड़े समूहों को समाप्त कर सकते थे।”